تصرف عدوانی به معنای در اختیار گرفتن و استفاده از ملک یا مال غیرمنقول دیگری بدون رضایت یا مجوز قانونی مالک است. این عمل طبق قانون ایران قابل پیگیری حقوقی و کیفری بوده و می‌تواند منجر به رفع تصرف، جریمه یا حتی مجازات حبس شود. شناخت شرایط، مدارک لازم و روند رسیدگی دعوای تصرف عدوانی، برای دفاع از حقوق مالک ضروری است.

تصرف عدوانی

طبق ماده 158 قانون آیین دادرسی در امور مدنی تصرف عدوانی عبارتست از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه شخصی بدون اجازه او مال غیر منقول را از تصرف ایشان خارج نموده لذا اعاده و رفع تصرف وی را نسبت به مال غیر منقول درخواست مینماید.

تصرف عدوانی بمعنی عام کلمه عبارت است از خارج شدن مال از ید مالک یا قائم مقام قانونی ایشان، بدون رضایت وی و یا بدون هرگونه مجوز قانونی. به عبارت دیگر تصرف عدوانی عبارت است از اینکه شخصی به صورت عدوانی و بدون رضایت مالک ملک ایشان را در تصرف خود بگیرد.

منظور از واژه عدوانی اقدام به صورت زوری و اجباری میباشد. یعنی متصرف با توسل به زور و اجبار بر مالک غلبه کرده و ملک ایشان را متصرف شود.

ملاحظه میفرمایید که طبق تعریف قانونی، اقامه این دعوی صرفا مختص مالک نبوده و در واقع این متصرف سابق ملک است که صلاحیت اقامه این دعوی را دارد.

قانون تصرف عدوانی

برای فهم بهتر مطلب ابتدا بایستی با معنا و مفهوم مالکیت آشنا شوید. به طور کلی مالکیت حقی است دائمی که اشخاص میتوانند در حدود قوانین پیش بینی شده نسبت به اموال مختلف داشته و از کلیه منافع آن به هر نحو قانونی استفاده نمایند.

ماده 30 قانون مدنی اظهار میدارد که هر مالکی نسبت به اموال تحت مالکیت خود حق تصرف و انتفاع را به هر نحوی دارد مگر مواردی که قانون استثنا نموده است.

همچنین در ماده 31 قانون مارالذکر بیان گردیده که هیچ مالی را نمیتوان از تصرف و انتفاع مالک و صاحب آن خارج نمود مگر به حکم قانون.

مضافا اینکه بر اساس ماده 35 قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل بر مالکیت میباشد مگر اینکه خلاف آن اثبات شود. حال که با مفهوم مالکیت آشنا شدیم به تعریف تصرف عدوانی میپردازیم.

در واقع معنا و مفهوم تصرف عدوانی این است که شخصی به صورت غیر قانونی و با زور و غلبه بر دیگری مال غیر منقول وی را تصرف مینماید. 

تصرف چیست؟

تصرف به معنی سلطه و اقتداری است که شخصی به صورت عرفی بر مالی دارد. این سلطه و اقتدار میتواند به موجب مالکیت باشد و یا به هر سبب قانونی نظیر اجاره، حق استفاده از مال برای ایشان فراهم شده باشد.

بنابراین در صورتی که شخصی بخواهد مالی را از تصرف دیگری خارج سازد باید طبق قانون ابتدا حقانیت خویش را ثابت نموده و پس از ثبوت حق، به صورت قانونی اعمال حق تصرف نماید.

قانونگذار جهت اعمال حق تصرف شیوه های مختلفی را پیش بینی نموده است. یکی از رایج ترین شیوه ها طرح دعوی رفع تصرف میباشد.

انواع تصرف عدوانی

این دعوی از حیث نوع دعوی به دو نوع تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری تقسیم میگردد. هر کدام از این دعاوی دارای ویژگیها و آثار گوناگونی هستند.

بنابراین تحقق هر یک از این دعاوی منوط بر وجود جمیع شرایط قانونی لازم میباشد. از همین رو بایستی در انتخاب نوع دعوی دقت لازم را به عمل بیاورید. توجه داشتید که امکان تغییر دعوی بعد از ثبت در دفاتر خدمات قضایی به هیچ عنوان وجود ندارد.

البته برای رفع تصرف میتوان حسب شرایط به وجود آمده، میتوان همزمان به هر دو صورت حقوقی و کیفری دعوی را در دادگاه عمومی حقوقی و دادسرا مطرح نمود. البته توصیه میشود در این خصوص با یک وکیل ملکی باتجربه مشورت نمایید.

ما در ادامه به صورت جداگانه به بررسی و تشریح هر دو این دعاوی میپردازیم.

تصرف عدوانی حقوقی

در واقع تصرف عدوانی حقوقی بدین معناست که شخصی با قهر و غلبه بر دیگری مال غیر منقول دیگری را بدون اذن و اجازه به زور از تصرف مالک خارج ساخته و مال وی را تصرف نماید. دعوی رفع تصرف عدوانی حقوقی در محاکم حقوقی مورد رسیدگی قرار میگیرد و متصرف محکوم به رفع تسلط متجاوزانه و پرداخت خسارات وارده به مالک میگردد.

ملاحظه میفرمایید که تصرف عدوانی حقوقی به طور کلی همان معنی و مفهوم تصرف متجاوزانه به صورت کیفری را دارد. بنابراین تفاوت دعوی تصرف از نوع حقوقی و کیفری صرفا در ویژگیهای طرح دعوی و آثار آن میباشد که در ادامه به بررسی آنها میپردازیم.

تصرف عدوانی کیفری

به طور کلی تصرف عدوانی کیفری عبارت است از اینکه شخصی بدون داشتن اذن و مجوز از مالک و با توسل به زور و اجبار، مال غیر منقول متعلق به وی را تصرف نماید. که در این صورت متصرف مجرم شناخته شده و طبق قانون مجازات خواهد شد.

همانطور که اشاره شد علی رغم وجود شباهتهای کلی، طرح این دعوی در مقایسه با طرح دعوی به صورت حقوقی تفاوتهای اساسی دارد که در ادامه به بیان آنها خواهیم پرداخت.

ارکان و شرایط طرح دعوی رفع تصرف عدوانی حقوقی

۱- سبق تصرف خواهان: بدین معنی که خواهان سابقا متصرف ملک موضوع دعوی بوده باشد. به عبارت ساده تر مالک قبل از متصرف فعلی ملک را در تصرف داشته است.

لازم به ذکر است که وجود سابقه تصرف مبنای عرفی داشته بنابراین مدت زمان تصرف میتواند کوتاه یا طولانی باشد که بایستی در هر پرونده به طور جداگانه مورد بررسی قرار بگیرد.

۲- لحوق تصرف خوانده: بدین معنی است که متصرف فعلی بایستی بعد از خواهان ملک را در تصرف خود درآورده باشد. به عبارت دیگر متصرف فعلی سابقه تصرف ملک را در گذشته نداشته باشد.

۳- عدوانی بودن تصرف خوانده: به معنی آن است که خوانده بایستی ملک را به صورت عدوان و زور و غلبه تصرف کرده باشد و خواهان اجازه یا اذنی به ایشان نداده باشد.

۴- غیر منقول بودن مال: مال موضوع دعوی و تصرف شده از اموال غیر منقول نظیر زمین، خانه ملک و … باشد.

ارکان و شرایط شکایت تصرف عدوانی

۱- مال غیر منقول: مالی که توسط دیگری تصرف شده از اموال غیر منقول باشد نظیر منزل، ماک، زمین، باغ و غیره.

۲- عدوانی بودن تصرف: بدین معنا که تصرف به صورت عدوانی و با قهر و غلبه صورت گرفته باشد.

۳- سبق تصرف خواهان: به معنی این است که خواهان یا مدعی، سابقا و قبل از متصرف فعلی در ملک یا زمین موضوع دعوی تصرف داشته باشد.

همانطور که اشاره کردیم مبنای اثبات سابقه تصرف یک امر عرفی بوده و در هر پرونده دادگاه محترم به صورت مجزا آن را مورد بررسی قرار خواهد داد. بنابراین صرفا کوتاه بودن یا طولانی بودن زمان تصرف تعیین کننده نمیباشد.

۴- لحوق تصرف خوانده: یعنی فردی که مال غیر منقول دیگری را تصرف کرده، قبل از مالک یا خواهان در ملک متصرف نبوده باشد. به عبارت دیگر متصرف بعد از مالک، ملک را تصرف نموده باشد.

۵- مالکیت خواهان: منظور این است که خواهان میبایست مالک ملکی و زمینی باشد که مدعی تصرف آن توسط دیگری شده است.

تفاوت دعوی تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری

۱- جهت طرح دعوی رفع تصرف عدوانی حقوقی خواهان میبایست دادخواست حقوقی تنظیم نموده و دعوی حقوقی مطرح نماید. در حالی که در خصوص دعوی رفع تصرف عدوانی کیفری خواهان بایستی شکوائیه تنظیم کرده و دعوی کیفری مطرح نماید.

۲- در دعوی رفع تصرف حقوقی دعوی در دادگاه های عمومی و حقوقی مورد رسیدگی قرار میگیرد. در صورتی که دعوی رفع تصرف کیفری در محاکم کیفری رسیدگی خواهد شد.

۳- متصرف در دعوی رفع تصرف عدوانی حقوقی در صورت اثبات تصرف غیر قانونی، محکوم به رفع تصرف و پرداخت خسارات قانونی میگردد. این در حالی است که متصرف در دعوی رفع تصرف عدوانی کیفری، در صورت اثبات تصرف غیر قانونی علاوه به بر رفع تصرف و اعاده وضع به حال سابق، مجازات نیز خواهد شد. ملاحظه میفرمایید که ضمانت اجرای طرح دعوی کیفری سنگین تر و شدید تر است.

۴- در دعوی رفع تصرف عدوانی حقوقی خواهان میتواند مالک یا مستاجر و یا هر شخصی باشد که ملک را به صورت قانونی در تصرف داشته است. اما در تصرف عدوانی کیفری خواهان حتما میبایست مالک یا نماینده قانونی ایشان باشد.

۵- این دو دعوی در عنصر معنوی نیز با یکدیگر متفاوت میباشند. به طور کلی تصرف عدوانی کیفری یک فعل و عمل مجرمانه میباشد. بنابراین بایستی عناصر سه گانه قانونی، مادی و معنوی اثبات و احراز گردد.

در واقع عنصر معنوی جرم تصرف عدوانی این است که متصرف غیر قانونی میبایست این عمل را با قصد و اراده و همچنین با علم به این که مال متعلق به دیگری است انجام دهد.

بنابراین چنانچه این قصد و علم متصرف توسط دادگاه محترم اثبات نگردد دعوی کیفری به نتیجه نخواهد رسید. لذا اثبات وقوع عنصر معنوی در این جرم لازم و ضروری میباشد.

این در حالی است که در دعوی رفع تصرف عدوانی حقوقی اثبات وقوع عنصر معنوی ضروری نبوده و در واقع فرقی نمیکند که قصد و نیت مرتکب از تصرف ملک دیگری چه بوده است.

نکته: در اموال غیر منقول مشاعی و ورثه ای، تصرف عدوانی در ملک مشاع، از جانب یک یا چند تن از مالکین، دارای وصف کیفری نبوده و طرح دعوای تصرف عدوانی کیفری ، در مورد آن، جایز نمیباشد.

مجازات تصرف عدوانی کیفری سال 1404

همانطور که اشاره شد متصرف عدوانی در دعوی کیفری طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی علاوه بر اعاده به وضع سابق و رفع تصرف، به حبس از یک ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

نکته: چنانچه تعداد متهمان تصرف غیر قانونی سه نفر یا بیشتر باشد و قرائن قوی نیز بر ارتکاب جرم وجود داشته باشد، قرار بازداشت صادر میگردد. همچنین مدعی میتواند خلع ید، قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را درخواست نماید.

تفاوت دعوی رفع تصرف عدوانی با دعوی خلع ید

این دعوی در کنار دعاوی همچون تخلیه ید، خلع ید و … از مهمترین دعاوی مربوط به مالکیت میباشند. از همین رو تفاوتها و شباهتهای فراوانی میان این قبیل دعاوی وجود دارد. بنابراین ما در ادامه به بررسی تفاوتهای اساسی این دعوی با دعوی خلع ید میپردازیم.

۱- دعوی خلع ید در خصوص کلیه اموال اعم از منقول و غیر منقول قابلیت طرح و رسیدگی دارد. در صورتی که دعوی رفع تصرف صرفا در خصوص اموال غیر منقول قابل طرح است و نسبت به اموال منقول موضوعیت ندارد.

۲- دعوی خلع ید صرفا قابلیت طرح به عنوان یک دعوی حقوقی را دارد لذا نمیتوان در آن از مزیتهای طرح دعوی کیفری استفاده نمود. این در حالی است که دعوی رفع تصرف را میتوان به صورت حقوقی و یا کیفری مطرح نمود و از مزیتهای هر دو دعوی کمال استفاده را نمود.

۳- خواهان جهت طرح دعوی خلع ید حتما میبایست مالک مال موضوع دعوی بوده و سند رسمی مالکیت داشته باشد. در حالی که خواهان دعوی رفع تصرف حقوقی میتواند بدون مالکیت نیز اقدام به طرح دعوی نماید.

۴- در دعوی رفع تصرف رعایت تشریفات دادرسی طبق قانون آیین دادرسی در امور مدنی الزامی است. در صورتی که دعوی رفع تصرف عدوانی فوری بوده و نیازی به رعایت تشریفات دادرسی قانون آیین دادرسی در امور مدنی نمیباشد. عدم رعایت تشریفات دادرسی مزایای بسیار زیادی دارد که این دعوی از آن بهره میبرد.

۵- دعوی خلع ید جزو دعاوی مالی به حساب می آید لذا طرح آن نیازمند پرداخت هزینه دادرسی دعاوی مالی میباشد. این در حالی است که دعوی رفع تصرف غیر مالی بوده و هزینه دادرسی آن طبق دعاوی غیر مالی محاسبه میگردد. همانطور که میدانید هزینه دادرسی دعاوی مالی به مراتب بیشتر از هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی است.

تفاوت خلع ید و دستور تخلیه

خلع ید و دستور تخلیه هر دو از راهکارهای قانونی برای بازپس‌گیری ملک هستند، اما تفاوت اساسی در شرایط و روند دارند. خلع ید زمانی مطرح می‌شود که فردی بدون قرارداد یا مجوز قانونی، ملکی را به تصرف خود درآورده باشد و مالک با استناد به اسناد رسمی، رفع این تصرف غیرقانونی را بخواهد.

در مقابل، دستور تخلیه معمولاً در چارچوب روابط قراردادی مانند اجاره به کار می‌رود و بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، پس از پایان مدت اجاره یا نقض تعهدات مستأجر، با حکم سریع‌تر و ساده‌تری اجرا می‌شود. آگاهی از این تفاوت‌ها به انتخاب صحیح مسیر حقوقی و تسریع در بازپس‌گیری ملک کمک می‌کند.

طرح دعوی رفع تصرف از جانب مستاجر

همانطور که میدانید طبق قوانین اجاره، قرارداد اجاره تا پایان مهلت آن لازم بوده و طرفین بایستی به آن احترام بگذارند. یکی از موضوعاتی که در اجاره و روابط میان موجر و مستاجر اتفاق می افتد این است که موجر‌ یا مالک اقدام به تصرف غیر قانونی ملک اجاره ای مینماید. این تصرف غیر قانونی میتواند در بخشهای مختلف ملک اجاره صورت پذیرد.

به طور کلی چنانچه موجر یا مالکی، ملک اجاره داده شده را به صورت غیر قانونی و به زور و اجبار تصرف نمایند مستاجر میتواند بر علیه متصرف، دعوی رفع تصرف عدوانی مطرح نماید.

همانطور که گفتیم در دعوی رفع تصرف عدوانی از نوع حقوقی، خواهان میتواند شخصی غیر از مالک باشد.

مهلت شکایت رفع تصرف

توجه داشته باشید که دعوی رفع تصرف عدوانی حقوقی مشمول مهلت نمیباشد و طرح آن در هر زمانی بلامانع است. اما شاکی جهت شکایت تصرف عدوانی بایستی مهلت قانونی را رعایت نماید.

بر اساس ماده ۱۰۶ قانون مجازات اسلامی و با توجه به قابل گذشت بودن جرم تصرف عدوانی، مهلت شکایت تصرف عدوانی یک سال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم میباشد.

بنابراین پس از گذشت یک سال، دیگر امکان طرح شکایت تحت این عنوان و به صورت کیفری وجود ندارد. در این صورت مدعی برای احقاق حقوق خود صرفا میتواند اقدام به طرح دعوی حقوقی نماید.

نکته: ممکن است شاکی تحت سلطه متهم بوده یا به هر دلیل خارج از اختیار، قادر به شکایت از متصرف نباشد. در این صورت مهلت مزبور از تاریخ رفع مانع محاسبه خواهد شد.

نکته: در صورتی که متضرر از جرم تصرف غیر قانونی قبل از انقضای مهلت یک ساله فوت کند و دلیلی نیز بر انصراف ایشان از طرح شکایت وجود نداشته نباشد، هر یک از ورثه وی در مهلت شش ماه از تاریخ وفات حق شکایت خواهند داشت.

جمع‌بندی و توصیه حقوقی