قانون اجاره

جهت معرفی در وکیل زوم کلیک کنید با تخفیف

sara
آخرین به روز رسانی: ۳ فروردین ۱۴۰۳

مقاله پیش رو توسط وکیل متخصص در امور ملکی در خصوص قانون اجاره و تکالیف موجر و مستاجر و غیره برای آگاهی و آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است. گاهی اوقات خرید و فروش املاک و اشیا ممکن است به صرفه نباشد. همچنین در بضعی مواقع به دلایل اقتصادی افراد نمیتوانند یا قصد ندارند مال […]

مقاله پیش رو توسط وکیل متخصص در امور ملکی در خصوص قانون اجاره و تکالیف موجر و مستاجر و غیره برای آگاهی و آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است.

گاهی اوقات خرید و فروش املاک و اشیا ممکن است به صرفه نباشد. همچنین در بضعی مواقع به دلایل اقتصادی افراد نمیتوانند یا قصد ندارند مال یا ملک مورد نیازشان را خریداری نمایند.

از همین رو قانونگذار در این قبیل موارد نوع دیگری از قرارداد ها را در نظر گرفته که آن را قرارداد اجاره مینامند. به طور کلی در عقود اجاره افراد به همان میزان که از یک مال یا ملک استفاده میکنند هزینه آن را نیز پرداخت مینمایند.

قانون اجاره در سال 1403

قانون اجاره در حال حاضر یکی از رایج ترین و گسترده ترین قوانین در جامعه میباشد. از همین رو افراد جامعه در برخورد با آن با چالش ها و مشکلات زیادی روبرو میشوند.

بنابراین قانونگذار تا سال 1403 قواعد و مقررات ریز و درشتی در خصوص قانون اجاره تصویب نموده است. قوانین گسترده ای که به انواع دعاوی ملکی نظیر تخلیه، خلع ید، رهن و … میپردازد.

مهمترین این قوانین قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، قانون روابط موجر و مستاجر 62 و قانون موجر و مستاجر 76 میباشد.

ما در ادامه به بررسی کامل قانون اجاره و قانون موجر و مستاجر میپردازیم.

قرارداد اجاره رسمی و غیر رسمی

طبق قوانین مربوطه به خصوص قانون مدنی، قرارداد اجاره رسمی به قراردادی گفته میشود که شامل یکی از دو شرط زیر باشد:

در صورتی که در دفترخانه تنظیم شده باشد.
چنانچه قرارداد در دفترخانه تنظیم نشده لکن توسط دو شاهد امضا گردیده است.

قرارداد اجاره غیر رسمی نیز به قراردادی گفته میشود که بوسیله موجر و مستاجر در یک برگ کاغذ تنظیم میگردد و یا اینکه در بنگاه های املاک تنظیم شده باشد.

نکته: جهت گرفتن دستور تخلیه میبایست حتما غیر از امضای موجر و مستاجر که در انتهای قرارداد اجاره درج میگردد امضای دو نفر به عنوان شاهد نیز مرقوم گردد.

نکات مهم در قانون اجاره

۱ – موجر مالک خانه، آپارتمان و یا مغازه ای باشد که اجاره میدهد:

هیچ کسی به غیر از مالک عین، مالک منفعت و یا وکیل آن ها نمیتواند ملک را اجاره دهد.

بنابراین مستاجر نیز میتواند محلی را که اجاره نموده به شخص دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد اجاره از این حق محروم گردیده باشد.

۲ – مدت اجاره معین و مشخص باشد:

اگر در قرارداد اجاره مدت زمانی مثل یک سال و غیره تعیین نگردیده باشد اجاره باطل میباشد.

۳ – موجر و مستاجر هر دو بالغ و عاقل باشند:

کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به شخص دیگری اجاره دهند و یا ملکی را اجاره نمایند.

در این صورت قیم افراد مذکور میتواند از جانب آنها اقدام به اجاره کردن یا اجاره دادن ملک نماید.

۴ – اجاره کتبی:

به طور کلی الزام قانونی در تنظیم قرارداد اجاره به صورت کتبی وجود ندارد.

ولی چنانچه موجر و مستاجر قصد استفاده از امتیازات پیش بینی شده در قانون موجر و مستاجر سال 76 را داشته باشند میبایست شرایط زیر را در قرارداد اجاره اعمال نمایند:

قرارداد اجاره میبایست به صورت کتبی تنظیم شده باشد.
دو نفر شاهد زیر قرارداد را امضا نمایند.
قرارداد بایستی در دو نسخه تنظیم گردد.

توجه داشته باشید که چنانچه موجر و مستاجر اقدام به تنظیم قرارداد کتبی ننماید ممکن است با مشکلات فراوانی مواجه گردند.

این مشکلات میتواند منجر به طولانی شدن روند دادرسی شده و تعیین و تکلیف پرونده مطروحه ماه‌ها و بلکه سال‌ها به طول بیانجامد.

البته با توجه به این پیچیدگی ها و چالش های موجود در این قبیل دعاوی و موضوعات بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل ملکی با تجربه و خبره تهران مراجعه نمایید.

تکالیف موجر در قانون اجاره

1- تحویل مورد اجاره به مستاجر:

موجر بایستی بعد از انعقاد قرارداد اجاره مورد اجاره از قبیل خانه، آپارتمان و یا مغازه را تحویل مستاجر نماید.

لازم به توضیح است که موجر میبایست عین مستاجره را در حالتی به مستاجر تحویل دهد که مستاجر علی رغم تصرف آن بتواند استفاده و بهره مقرر را از عین مستاجره بنماید.

2- برگرداندن پول پیش مستاجر در زمان تخلیه:

غالبا در قرارداد های اجاره موجر مبلغی را با عنوان ودیعه و یا پول پیش از مستاجر میگیرد. به طور کلی طبق قانون اجاره این مبلغ به عنوان امانت در ید موجر میباشد. لذا در هنگام تخلیه ملک طبق قراداد میبایست مبلغ فوق را به مستاجر تحویل نماید.

3- انجام تعمیرات کلی و مخارج اساسی در مورد اجاره:

در واقع کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین موضوع اجاره لازم میباشد موافق با قانون اجاره برعهده مالک است. مگر در صورتی که شرط خلاف شده باشد و یا آنکه عرف جامعه مبنای دیگری در این خصوص داشته باشد.

بنابراین به طور کلی چنانچه موتورخانه یا همان سیستم گرمایشی و سرمایشی، آسانسور، ایزوگام پشت بام و هر گونه تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره لازم باشد موجر بایستی آن را انجام داده و هزینه های مربوطه را پرداخت نماید.

4- اعمال تغییرات در عین مستاجره

طبق مواد قانونی پیش بینی شده در این زمینه موجر نمیتواند مادام که عقد اجاره پابرجاست در مورد اجاره تغییراتی ایجاد نماید به گونه ای که مانع استفاده مستاجر از عین مستاجره گردد و یا امکان استفاده مستاجر را سخت و دشوار کند.

تکالیف مستاجر در قانون اجاره

1- پرداخت اجاره بها

به طور کلی مستاجر میبایست مال الاجاره معین را در مواعدی که در قرارداد تعیین شده به مالک پرداخت نماید.

در صورتی که در قرارداد موعدی برای پرداخت مال الاجاره تعیین نگردیده باشد مستاجر میبایست آن را نقدا به موجر پرداخت کند.

2- تخلیه فوری محل اجاره در پایان قرارداد

مستاجر مکلف میباشد که در پایان قرارداد ملک استیجاری را تخلیه نماید. در غیر این صورت قانونگذار ضمانت اجراهای اساسی در اختیار موجر قرار داده است. لذا مطابق با قانون اجاره ایشان میتواند علی رغم تخلیه اجباری مستاجر خسارات قانونی خود را نیز از مستاجر مطالبه نماید.

3- انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره

به طور کلی انجام تعمیرات غیر اساسی بایستی با اذن مالک صورت پذیرد. بنابراین چنانچه مستاجر بدون اذن موجر در عین مستاجره تعمیراتی صورت دهد در صورتی میتواند هزینه آن را از موجر مطالبه نماید که در ضمن عقد اجاره در خصوص این امر توافق گردیده باشد.

4- پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ

از آنجایی که در مدت زمان اجاره این مستاجر است که از امکانات ملک نظیر آب، برق، گاز، تلفن و غیره استفاده مینماید لذا بایستی هزینه های مربوطه را نیز پرداخت نماید.

5- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر

6- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره

مستاجر میبایست در استفاده از مورد اجاره به صورت متعارف رفتار نماید و به عبارت دیگر نباید در آن تعدی و تفریط نماید. در غیر اینصورت مستاجر در قبال خسارت های وارده مسول میباشد.

7- مصرف مورد نظر در قرارداد

مستاجر میبایست مورد اجاره را صرفا برای همان مصرفی که در اجاره تعیین گردیده به کار ببرد لذا در غیر این صورت ضامن میباشد.

توجه داشته باشید که در صورتی که طرز مصرف مورد اجاره در قرارداد تعیین نشده باشد مستاجر باید از عین مستاجره به گونه که عرف اقتضا مینماید استفاده کند در غیر این صورت ضامن خواهد بود.

شرایط تخلیه ملک مسکونی

قانون اجاره در خصوص شرایطی که موجر میتواند اقدام به تخلیه ملک اجاره داده شده نماید موادی را پیش بینی نموده است.

این مواد غالبا در قوانین مختلفی نظیر قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر سال 56، 62 و 76 آمده است.

در ادامه به بررسی مهمترین و رایج ترین شرایط تخلیه میپردازیم:

بیش از ۳ ماه از مهلت پرداخت اجاره بها توسط مستاجر گذشته باشد و ایشان هیچ گونه مبلغی به موجر پرداخت ننموده باشد.
مستاجر اقدام به استفاده غیر مشروع از ملک مورد اجاره نماید.
مستاجر عین مستاجره را به شخص دیگری منتقل نموده باشد.
علی رغم اتمام مدت زمان قرارداد اجاره مستاجر همچنان به تصرف ملک ادامه دهد.

نکته: قرارداد اجاره فی مابین موجر و مستاجر میتواند به دو صورت رسمی و ‌یا غیر رسمی ‌منعقد گردد. از همین رو چنانچه قرارداد رسمی‌ باشد مالک میبایست جهت درخواست تخلیه ملک به اداره ثبت اسناد مراجعه نماید.

مالک بایستی پس از طی مراحل قانونی و گرفتن حکم تخلیه جهت درخواست صدور اجراییه به همان دفتر خانه ای که قرارداد اجاره در آن منعقد گردیده مراجعه نماید.

فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره پیش از موعد

به طور کلی از آنجایی که اجاره عقدی لازم است چنانچه طرفین حق فسخی برای خود در قرارداد شرط ننموده باشند اجاره تا پایان مدت قرارداد اعتبار خواهد داشت.

در این شرایط موجر تکلیفی در خصوص عودت مبلغ ودیعه یا پول پیش به مستاجر نخواهد داشت مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق گردیده باشد.

از طرق دیگر نیز موجر نمیتواند مستاجر را از ملک بیرون نماید و یا با شخص دیگری در خصوص اجاره ملک به توافق برسد.

البته همانطور که اشاره گردید طرفین در صورت وجود موارد قانونی میتوانند اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمایند حتی اگر در قرارداد شرط نشده باشد.

به طور کلی این موارد برای مستاجر شامل خرابی، معیوب بودن، نیاز به تعمیر داشتن، مزاحمت اشخاص ثالث و غیره میباشد.

موجر نیز در مواردی از قبیل اینکه مستاجر در استفاده از مورد اجاره مرتکب عمل خلاف شرع گردد و یا استفاده ای غیر از آنچه در قرارداد شرط شده نماید و یا مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد و یا اجاره بها را پرداخت نکند میتواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید.

هزینه تعمیر پکیج ملک در قانون اجاره

اصولا هزینه تعمیر پکیج مطابق با قانون اجاره با مالک و موجر میباشد. اما چنانچه مالک بتواند تقصیر مستاجر را در خرابی پکیج اثبات نماید مستاجر میبایست هزینه تعمیر پکیج را پرداخت نماید حتی اگر فقط چند روز از ورود مستاجر به خانه استیجاری گذشته باشد.

لذا در این صورت مالک بایستی ثابت نماید که مستاجر در حفظ و نگهداری پکیج اقدام متعارف را انجام نداده و موجب خرابی پکیج شده است تا بتواند خسارت بگیرد.

عدم تخلیه ملک توسط مستاجر در قانون اجاره

اصولا پس از انقضای مدت اجاره مستاجر میبایست اقدام به تخلیه ملک نماید. همواره و به دلایل مختلف به خصوص دلایل اقتصادی این امکان وجود دارد که مستاجر علی رغم اتمام مدت اجاره و حتی با درخواست مالک اقدام به تخلیه ملک ننماید.

این اقدام مستاجر گاهی ناشی از بروز اختلافات فی مابین است. در این صورت مالک تحت شرایطی میتواند تخلیه ملک را از دادگاه صالح تقاضا نماید.

اجرت المثل ایام تصرف و محاسبه آن در قانون اجاره

اجرت المثل در لغت به معنای دستمزد و مزد کار است و به اجرت نیز گفته میشود. در اصطلاح حقوقی اجرت المثل عوض استفاده از مال یا عمل دیگری میباشد.

به طور کلی اجرت المثل مزدی است که شخص منتفع در برابر انجام کاری یا استفاده از مالی به عامل یا صاحب مال پرداخت مینماید که این مبلغ از قبل تعیین و مشخص نگردیده است.

لذا اجرت المثل ایام تصرف نیز قابل مطالبه میباشد و با توجه به شرایط و میزان استفاده و نوع مال و غیره توسط دادگاه و کارشناس رسمی دادگستری تعیین میگردد.

بنابراین چنانچه استفاده کننده از ملک دیگری هزینه روز استفاده از ملک را به مالک آن پرداخت ننماید مالک میتواند با تنظیم دادخواست مربوطه اقدام به مطالبه اجرت المثل نماید.