مقاله پیش رو توسط وکیل ملکی تهران در خصوص فسخ اجاره در قوانین جاری کشور به خصوص در قانون مدنی، قانون موجر و مستاجر سال 56 و قانون موجر و مستاجر سال 62 برای آگاهی و آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است.
اجاره و متعاقبا فسخ قرارداد اجاره، حکم تخلیه، دستور تخلیه و غیره از گسترده ترین قرارداد های فی مابین افراد در جامعه است.
این قرارداد پیچیدگی های فراوانی دارد و قوانین گسترده و پراکنده ای نیز در این زمینه موجود میباشد.
شاید وجود همین پیچیدگی ها باعث شده که افراد در خصوص قوانین اجاره با چالش هایی مواجه باشند. یکی از این چالش ها فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر و یا از سوی مستاجر است.
بهتر است قبل از هر اقدامی با وکیل پایه یک دادگستری تهران مشورت نمایید.
اصولا طرفین هر قراردادی به خصوص عقود لازم حق فسخ یک طرفه قرارداد را ندارند. قرارداد اجاره نیز یکی از عقود لازم میباشد و طرفین آن صرفا در صورتی میتوانند اقدام به فسخ قرارداد نمایند که در قانون پیش بینی شده و قانونگذار در خصوص آن تعیین تکلیف نموده باشد.
ما در این مقاله به بررسی فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر و قوانین آن میپردازیم.
موارد فسخ اجاره از سوی مستاجر
قانونگذار در خصوص فسخ قرارداد توسط مستاجر در مواد قانونی مربوط به اجاره و به صورت پراکنده تعیین تکلیف نموده است.
در زیر به مهمترین موارد فسخ اجاره نامه توسط مستاجر میپردازیم.
قانون موجر و مستاجر سال 56
مطابق با ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در موارد زیر مستاجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نماید:
- چنانچه عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید گردیده منطبق نباشد.
- در صورتی که در مدت زمان اجاره عیبی در عین مستاجره حادث گردد که آن را از قابلیت انتفاع خارج کرده و رفع عیب نیز ممکن نباشد.
- در صورتی که مطابق شرایط قرارداد اجاره حق فسخ مستاجر محقق شود.
- در صورتی که مستاجر در حین مدت اجاره فوت کرده و کلیه ورثه فسخ اجاره را درخواست کنند.
- هر زمان که مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نیز نباشد و یا موجب آسیب و ضرر به بهداشت و سلامت بوده و میبایست تخریب شود.
قانون موجر و مستاجر سال 62
بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر 62 در موارد زیر مستأجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید:
- چنانچه عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید گردیده منطبق نباشد.
- در زمانی که مطابق شرایط مذکور در اجاره نامه حق فسخ مستأجر محقق گردد.
- هر زمان که مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع گردد به گونه ای که موجب نقض انتفاع بوده و قابل تعمیر نیز نباشد.
قانون مدنی
قانون مدنی در مواد مختلفی به مواردی که مستاجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید اشاره نموده است که در زیر به مهمترین آنها اشاره نموده ایم:
- بر اساس ماده 476 قانون مدنی موجر بایستی عین مستاجره را تسلیم مستاجر نماید و چنانچه موجر امتناع کند اجبار میشود. همچنین در صورتی که اجبار موجر ممکن نباشد مستاجر خیار فسخ خواهد داشت.
- مطابق ماده 478 قانون مدنی هر گاه معلوم گردد عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول نماید. البته چنانچه موجر رفع عیب کند به گونه ای که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.
- طبق ماده 485 قانون مدنی در صورتی که در مدت زمان اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مذکور گردد حتی اگر در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجر کلا یا بعضا استفاده نماید. البته در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
- وفق ماده 488 قانون مدنی چنانچه شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر شود، در صورتی که این مزاحمت قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد. در این مورد اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع نماید. در صورتی که مزاحمت بعد از قبض واقع گردد مستاجر حق فسخ ندارد و صرفا میتواند به مزاحم رجوع نماید.
- به طور کلی و مطابق قواعد عرفی و کلی چنانچه مستاجر در زمان عقد قرارداد اجاره برای خود حق فسخی در نظر گرفته باشد و به عبارت دیگر حق فسخ خود را در قرارداد اجاره شرط نموده باشد. در این صورت و با تحقق شرایط مندرج در قرارداد مستاجر میتواند حق فسخ خود را اعمال نماید.
البته قوانین مارالذکر در خصوص فسخ اجاره توسط موجر و گرفتن دستور تخلیه نیز تعیین تکلیف نموده اند. برای این منظور میتوانید در مقالات دیگر این سایت آن ها را مطالعه فرمایید.
مراحل فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
ممکن است مستاجری با توسل به یکی از دلایل فوق الذکر اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید ولی مالک از تحویل گرفتن ملک استیجاری و در نتیجه پرداخت مبلغ رهن به ایشان امتناع نماید.
در این خصوص قانونگذار تعیین تکلیف نموده است. در واقع در این شرایط مستاجر میتواند خانه مورد اجاره را به صورت کامل تخلیه و سپس به دادگاه محل مال غیر منقول مراجعه نماید.
سپس مستاجر میبایست شکواییه مناسبی تنظیم نموده و کلید ملک یا واحد مربوطه را تحویل دادگاه صالح نماید.
دادگاه نیز 24 ساعت به موجر مهلت میدهد تا برای دریافت کلید به دادگاه مراجعه نماید.
لازم به توضیح است که مستاجر از زمانی که کلیدها را تحویل دادگاه میدهد دیگر ملزم به پرداخت مبلغ اجاره بها به مالک نمیباشد.
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
همانطور که ملاحظه میفرمایید جهت فسخ قرارداد از جانب مستاجر وجود به مواد قانونی مربوطه و پیش بینی شده توسط قانونگذار الزامی و ضروری میباشد.
بنابراین در صورتی که مستاجر با دلایل غیر موجه ویا غیر قانونی اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند میبایست ضرر و زیان و خسارت مالک را پرداخت نماید.
میزان مبلغ خسارت به طور معمول در قرارداد فی مابین طرفین ذکر شده و به امضای موجر و مستاجر میرسد.
معمولا میزان این خسارت به اندازه مبلغ یک ماه اجاره مربوطه میباشد.
بدین نحو که چنانچه مستاجر برای خانه ای ماهانه 5 میلیون تومان پرداخت میکند، بایستی در صورت فسخ غیر موجه و غیر قانونی مبلغ 5 میلیون تومان به موجر به عنوان خسارت پرداخت نماید.
با توجه به پیچیدگی های فراوان دعاوی ملکی توصیه ما این است که حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل ملکی متخصص و با تجربه تهران مشورت نمایید.
وکیل اجاره
مباحث حقوقی به خصوص مبحث اجاره و مسائل مربوط به آن بسیار پیچیده و دشوار میباشند.
به همین دلیل بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل تهران و با تجربه و متخصص در امور مربوطه مشورت نمایید.
چرا که طرح دعوی و تنظیم لوایح اشتباه و نادرست ممکن است به گونه ای به روند رسیدگی آسیب بزند که دیگر امکان تصحیح آن به هیچ عنوان نباشد.
گروه حقوقی وکیل زوم با استفاده از بهترین وکلای تهران، مجرب و مورد اعتماد آماده ارائه بهترین خدمات حقوقی به شما عزیزان میباشد.
همچنین در صورتی که مایل به پرداخت حق الوکاله نیستید میتوانید بدون گرفتن وکیل و صرفا با پرداخت مبلغ لازم در طول روند رسیدگی و تمام مراحل دادرسی از خدمات وکیل پایه یک دادگستری استفاده نمایید.
این خدمات شامل تنظیم دادخواست، تنظیم لایحه، مشاوره و … به طور دائم و تحت نظر وکیل تهران میباشد.
