اجاره و انواع آن

مقاله پیش رو توسط وکیل دادگستری امور ملکی در خصوص این که اجاره چیست و انواع و نکات قانون اجاره برای آگاهی و آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است. با توجه به شرایط اقتصادی تعداد بسیار زیادی از مردم همچنان بدون خانه مانده و مجبور به اجاره نشینی میباشند. با توجه به تعداد بالای عقد […]

عقد اجاره چیست

مقاله پیش رو توسط وکیل دادگستری امور ملکی در خصوص این که اجاره چیست و انواع و نکات قانون اجاره برای آگاهی و آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است.

با توجه به شرایط اقتصادی تعداد بسیار زیادی از مردم همچنان بدون خانه مانده و مجبور به اجاره نشینی میباشند.

با توجه به تعداد بالای عقد قرارداد اجاره در جامعه متاسفانه موجران و مستاجران با چالش های فراوانی روبرو میگردند.

از همین رو همه روزه پرونده های قضایی متعددی در این زمینه نظیر دعوی خلع ید، تخلیه، تصرف عدوانی و … در دادگاه های کشور مطرح میشود.

مطالعه قوانین اجاره و شناخت این که اجاره چیست منجر میشود شما عزیزان از حق و حقوق خود در این زمنیه آگاه و مطلع باشید.

همچنین موجر و مستاجر با آگاهی از قوانین و مقررات اجاره کمتر با مشکلات و چالش های کمتری برخورد مینمایند.

ما در اینجا به توضیح کامل قوانین اجاره و انواع آن و تکالیف موجر و مستاجر و غیره میپردازیم.

موجر و مستاجر

بر اساس ماده 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر صاحب و مالک منافع عین مستاجره خواهد شد.

همچنین به اجاره دهنده موجر و به اجاره کننده مستاجر گفته میشود. در ضمن مورد اجاره را نیز عین مستاجره مینامند. بنابراین مستاجر کسی است که خانه یا زمین و غیره را از مالک آن اجاره نموده باشد.

موجر نیز به کسی گفته میشود که ملک یا زمین و غیره خود را به دیگری اجاره داده باشد.

عقد اجاره چیست؟

برای پاسخ به این پرسش که عقد و قرارداد اجاره چیست باید به قوانین اجاره مراجعه کرد. همانطور که اشاره گردید ماده 466 قانون مدنی اجاره را عقدی مینامد که به موجب آن مستاجر صاحب و مالک منافع عین مستاجره میگردد.

در لغت اجاره به معنی کرایه دادن و یا واگذاری چیزی به شخص دیگری به صورت موقت میباشد.

یکی دیگر از پر تکرار ترین تعریف های موجود نیز نظر مشهوری است که اجاره را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته است.

اوصاف عقد اجاره چیست

به طور کلی بر اساس قوانین اجاره که پراکندگی فراوانی نیز دارد میتوان اوصاف عقد اجاره را در 7 مورد به خصوص بیان نمود. ما در زیر به طور مختصر در پاسخ به این پرسش که اوصاف عقد اجاره چیست این 7 مورد کلیدی را بیان نموده ایم.

۱- اجاره از عقود تملیکی میباشد.

در واقع مهمترین اثر عقد اجاره تملیک منفعت عین مستاجره به مستاجر میباشد. بدنین نحو که بعد از انعقاد عقد اجاره مستاجر مالک منفعت مورد اجاره خواهد شد و صلاحیت انتفاع از عین اجاره به ایشان منتقل خواهد گردید.

البته چنانچه مورد اجاره یک مال کلی باشد اجاره عقدی عهدی میباشد. در این صورت به موجب عقد، موجر مکلف به تسلیم منافع به مستاجر میشود و بعد از تعیین مصداق تملیک منفعت صورت خواهد گرفت.

همچنین اجاره اشخاص نیز از عقود عهدی به حساب می آید. چراکه در این نوع از اجاره اجیر متعهد میگردد تا کار معینی را در ازای اجرت برای مستاجر انجام دهد بدون آنکه منافع خود را به ایشان تملیک نماید.

۲- عقد اجاره از جمله عقود لازم میباشد.

بدین معنی که طرفین بدون وجود شرایط مقرر قانونی امکان فسخ قرارداد اجاره را ندارند. به عبارت ساده تر عقد اجاره پس از انعقاد غیر قابل فسخ بوده و با فوت، سفه و یا جنون هر یک از طرفین پایان نمیپذیرد.

بنابراین درصورتی که شخصی باغی را به مدت یک سال اجاره دهد هیچ یک از طرفین حق ندارد قبل از انقضای مدت اجاره آن را فسخ نماید.

نکته: مطابق با ماده ۴۹۷ قانون مدنی عقد اجاره در دو مورد استثنائا با موت موجر یا مستاجر منفسخ میگردد و به تعبیر قانون باطل خواهد شد:

الف) چنانچه موجر به میزان عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده باشد با فوت ایشان اجاره باطل میگردد.

ب) در صورتی که در عقد اجاره مباشرت مستاجر قید گردیده باشد اجاره به فوت مستاجر باطل میگردد.

۳- معوض بودن عقد اجاره

عقد اجاره از جمله عقود معوض میباشد. به طور کلی موجر در برابر منافعی که به مستاجر تملیک مینماید بایستی حتما مال یا منفعتی را دریافت نماید.

این ویژگی عقود اجاره امری و اجتناب ناپذیر است. بدین معنی که طرفین در هیچ صورتی نمیتوانند توافق نمایند که عقد اجاره بدون عوض باشد لذا این توافق سبب بطلان عقد میگردد.

در واقع معوض بودن عقد اجاره مقتضای ذات این عقد میباشد و به عبارت ساده تر چنانچه عقد اجاره معوض نباشد باطل خواهد بود.

۴- اجاره از عقود موقت است.

بر اساس ماده 468 قانون مدنی در اجاره اشیاء مدت زمان اجاره میبایست معین باشد در غیر این صورت اجاره باطل میگردد.

به طور کلی منظور از موقت بودن عقد اجاره این است که تملیک منفعت باید در مدت معین انجام گردد.

چرا که چنانچه در عقد اجاره مدت قید نگردد و دائمی باشد مالک عملا هیچ گونه حقی بر عین موضوع اجاره نخواهد داشت. به عبارت ساده تر شخص مالک خانه ای خواهد بود که منافع آن تا ابد متعلق به دیگری است.

از همین رو مالک با انقضا مدت اجاره و یا به هر دلیل قانونی دیگری میتواند از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه نماید. چنانچه مستاجر از تخلیه ملک امتناع ورزد دادگاه با احراز شرایط قانونی حکم به تخلیه میدهد.

۵- اجاره از عقود رضایی است.

بدین صورت که اجاره به صرف ایجاب و قبول و تراضی طرفین به هر وسیله ای که باشد واقع میگردد. به عبارت ساده تر تشریفاتی جهت انعقاد عقد اجاره لازم نمیباشد.

۶- مورد اجاره باید از اموال قابل بقا و مصرف نشدنی باشد

در این خصوص‌ طبق ماده 471 قانون مدنی برای صحت قرارداد اجاره بایستی انتفاع از عین مستاجره با بقا اصل آن امکان پذیر باشد.

البته در صورتی که اموال مصرف نشدنی مانند پول و اسکناس برای مصارف نامتعارفی مانند نمایش دادن در ویترینو غیره به اجاره داده شود چون با این استفاده نامتعارف از بین نمیرود عقد اجاره صحیح و نافذ خواهد بود.

۷- اجاره از عقود مبتنی بر معامله است نه مساحمه:

بر این اساس در عقد اجاره علم تفصیلی به مورد معامله لازم است. این بدان معناست که چنانچه مورد اجاره مجهول باشد عقد اجاره باطل است. مجهول بودن مورد معامله به معنی این است که مقدار یا جنس یا وصف آن برای طرفین در زمان عقد مشخص نباشد.

تفاوت اجاره و حق انتفاع

در خصوص تملیکی بودن میتوان گفت عقد اجاره شباهت زیادی با حق انتفاع دارد. چرا که در هر دو مورد شخصی به غیر از مالک بر منافع مورد اجاره تسلط می یابد.

به طور کلی تفاوت دو حق مزبور این است که اجاره مالکیت منافع است و حق انتفاع اذن در انتفاع بدون ایجاد مالکیت میباشد. لذا در عقد اجاره مستاجر مالک منافع مال خواهد شد اما در حق انتفاع هیچگونه مالکیتی برای منتفع یا دارنده حق انتفاع به وجود نخواهد آمد.

بنابراین منتفع هیچ گونه حقی جهت انتقال موضوع انتفاع یا هرگونه فعل مالکانه ای بر منفعت مورد نظر نخواهد داشت. به عنوان مثال چنانچه فردی باغ دیگری را اجاره نماید کلیه منافع آن باغ برای مستاجر میباشد.

مثلا اگر در مدت زمان اجاره در آن باغ میوه ای به عمل بیاید و اجاره پایان پذیرد همچنان میوه مذکور متعلق به مستاجر خواهد بود.

اما چنانچه شخصی صرفا صرفا حق انتفاع از باغ دیگری باشد بعد از پایان مدت زمان حق انتفاع هیچگونه حقی بر میوه های آن باغ نخواهد داشت.

حال که به پاسخ این پرسش که اوصاف عقد اجاره چیست دست یافته اید باید عنایت داشته باشید که قوانین مربوط به اجاره پیچیدگی های فراوانی دارد. لذا قبل از هر چیز حتما با یک وکیل ملکی متخصص در امور اجاره مشورت نمایید.

اجرت المسمی طبق قانون اجاره چیست

جهت پاسخ به این سوال که اجرت المثل در اجاره چیست میتوان گفت به طور کلی به عوضی که مستاجر در برابر تملک منفعت به موجر یا مالک پرداخت مینماید اجاره بها گفته میشود.

غالبا مبلغ اجاره بها در قرارداد اجاره ذکر شده و تعیین میگردد که ممکن است که پول، حق و یا هر منفعت دیگری باشد.

در این موارد که مبلغ اجاره بها در قرارداد تعیین گردیده است در علم حقوق اصطلاحا اجرت المسمی گفته میشود.

اجرت المثل طبق قانون اجاره چیست

در جواب این پرسش که اجرت المثل در اجاره چیست بایستی بیان نمود که ممکن است که شخصی بدون وجود قرارداد اقدام به استفاده از مال دیگری بنماید.

در این مورد مبلغ اجاره بها بین طرفین تعیین نشده و در این خصوص توافقی صورت نگرفته است.

بنابراین در این موارد مبلغ اجاره بها توسط دادگاه و کارشناس رسمی دادگستری تغیین میگردد که به این به آن اصطلاحا اجرت المثل گفته میشود.

همچنین در صورتی که مستاجر بعد از انقضای مدت زمان قرارداد اجاره همچنان از مال موضوع عقد استفاده نماید نیز حکم فوق جاری میباشد.

البته توجه داشته باشید که چنانچه فی مابین طرفین قراردادی وجود نداشته باشد دیگر امکان گرفتن دستور تخلیه و همچنین حکم تخیله وجود نخواهد داشت.

انواع اجاره چیست

در واقع برای جواب به این پاسخ که انواع اجاره چیست از چند جهت میتواند مورد بررسی قرار گیرد.

به طور کلی اجاره میتواند از جهت موضوع آن متفاوت باشد. در این صورت اجاره میتواند به اجاره خانه، اتومبیل، محل کار، حیوان و حتی انسان تقسیم بندی شود.

از این جهت اقسام اجاره طبق ماده 467 قانون مدنی به دسته کلی اجاره اشیا، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص تقسیم میگردد.

همچنین از جهت نحوه نگارش نیز میتوان قرارداد اجاره را تقسیم بندی نمود. به طور کلی از این جهت انواع اجاره نامه به سه دسته اجاره نامه دستی، اجاره نامه رسمی و اجاره نامه بنگاهی تقسیم بندی میگردد.

مدت اجاره

مدت اجاره از اهمیت بسزایی برخوردار میباشد. چراکه با اتمام مهلت اجاره عملا مستاجر مکلف به تخلیه ملک است.

به طور کلی مدت اجاره یک امر توافقی است. بدین نحو که معمولا طرفین قرارداد اجاره، مدت مشخصی را به عنوان مدت اجاره در قرارداد ذکر مینمایند.

توجه داشته باشید که مطابق ماده 468 قانون مدنی در صورتی که در عقد اجاره مدت قرارداد تعیین نگردد اجاره باطل میباشد.

البته چنانچه در عقد اجاره ابتدای مدت توسط طرفین ذکر نشده باشد ابتدای آن از همان زمان عقد ‌محسوب میگردد.

وکیل دعاوی اجاره

مباحث حقوقی به خصوص مبحث اجاره و مسائل مربوط به آن بسیار پیچیده و دشوار میباشند.

به همین دلیل بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل تهران و با تجربه و متخصص در امور مربوطه مشورت نمایید.

چرا که طرح دعوی و تنظیم لوایح اشتباه و نادرست ممکن است به گونه ای به روند رسیدگی آسیب بزند که دیگر امکان تصحیح آن به هیچ عنوان نباشد.

تیم وکالتی وکیل زوم با استفاده از بهترین وکلای تهران، مجرب و مورد اعتماد آماده ارائه بهترین خدمات حقوقی به شما عزیزان میباشد.

همچنین در صورتی که مایل به پرداخت حق الوکاله نیستید میتوانید بدون پرداخت حق الوکاله وکیل از خدمات تیم ما استفاده کنید.

در این صورت صرفا با پرداخت مبلغ لازم در طول روند رسیدگی و تمام مراحل دادرسی از خدمات وکیل پایه یک دادگستری بهره مند خواهید گردید.

این خدمات شامل تنظیم دادخواست، تنظیم لایحه، مشاوره و غیره به طور دائم و تحت نظر وکیل تهران میباشد.

این مطلب را به اشتراک بگذارید

در این نوشته شما می خوانید

برای ما پیام بگذارید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

پیمایش به بالا