اجاره و انواع آن یکی از مهم‌ترین موضوعات حقوقی و قراردادهای پرکاربرد در ایران است. اجاره مسکونی، تجاری و اجاره به شرط تملیک، هرکدام شرایط و آثار حقوقی متفاوتی دارند. شناخت انواع اجاره و مقررات هرکدام، برای حفظ حقوق موجر و مستأجر و جلوگیری از اختلافات، اهمیت فراوانی دارد.

از همین رو همه روزه پرونده های قضایی متعددی در این زمینه نظیر دعوی خلع ید، تخلیه، تصرف عدوانی و … در دادگاه های کشور مطرح میشود. مطالعه قوانین اجاره و شناخت این که اجاره چیست منجر میشود شما عزیزان از حق و حقوق خود در این زمنیه آگاه و مطلع باشید.

همچنین موجر و مستاجر با آگاهی از قوانین و مقررات این عقد کمتر با مشکلات و چالش های کمتری برخورد مینمایند.

ما در اینجا به توضیح کامل قوانین این عقد و انواع آن و تکالیف موجر و مستاجر و غیره میپردازیم.

موجر و مستاجر

بر اساس ماده 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر صاحب و مالک منافع عین مستاجره خواهد شد.

همچنین به کرایه دهنده یا صاحب ملک، موجر و به کرایه کننده مستاجر گفته میشود. در ضمن مورد اجاره را نیز عین مستاجره مینامند. بنابراین مستاجر کسی است که خانه یا زمین و غیره را از مالک آن کرایه نموده باشد.

موجر نیز به کسی گفته میشود که ملک یا زمین و غیره خود را به دیگری کرایه داده باشد.

عقد اجاره چیست؟

برای پاسخ به این پرسش که عقد و قرارداد اجاره چیست باید به قوانین این عقد مخصوصا قانون مدنی مراجعه کرد. همانطور که اشاره گردید ماده 466 قانون مدنی اجاره را عقدی مینامد که به موجب آن مستاجر صاحب و مالک منافع عین مستاجره میگردد.

در لغت اجاره به معنی استجاره، دربست، ربح، سود، منفعت، کرایه دادن و یا واگذاری چیزی به شخص دیگری به صورت موقت میباشد.

یکی دیگر از پرتکرار ترین تعاریف موجود نیز نظر مشهوری است که اجاره را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته است.

اوصاف عقد اجاره چیست

به طور کلی بر اساس قانون اجاره که پراکندگی فراوانی نیز دارد میتوان اوصاف این عقد را در 7 مورد به خصوص بیان نمود. ما در زیر به طور مختصر در پاسخ به این پرسش که اوصاف عقد اجاره چیست این 7 مورد کلیدی را بیان نموده ایم.

۱- اجاره از عقود تملیکی میباشد.

در واقع مهمترین اثر عقد استجاره تملیک منفعت عین مستاجره به مستاجر میباشد. بدنین نحو که بعد از انعقاد این عقد، مستاجر مالک منفعت مورد کرایه خواهد شد و صلاحیت انتفاع از عین موضوع کرایه به ایشان منتقل خواهد گردید.

البته چنانچه مورد کرایه یک مال کلی باشد اجاره عقدی عهدی میباشد. در این صورت به موجب عقد، موجر مکلف به تسلیم منافع به مستاجر میشود و بعد از تعیین مصداق تملیک منفعت صورت خواهد گرفت.

همچنین اجاره اشخاص نیز از عقود عهدی به حساب می آید. چراکه در این نوع عقد، اجیر متعهد میگردد تا کار معینی را در ازای اجرت برای مستاجر انجام دهد بدون آنکه منافع خود را به ایشان تملیک نماید.

۲- عقد اجاره از جمله عقود لازم میباشد.

بدین معنی که طرفین بدون وجود شرایط مقرر قانونی امکان فسخ اجاره را ندارند. به عبارت ساده تر این عقد پس از انعقاد، غیر قابل فسخ بوده و با فوت، سفه و یا جنون هر یک از طرفین پایان نمیپذیرد.

بنابراین درصورتی که شخصی باغی را به مدت یک سال کرایه دهد هیچ یک از طرفین حق ندارد قبل از انقضای مدت اجاره آن را فسخ نماید.

نکته: مطابق با ماده ۴۹۷ قانون مدنی عقد استجاره استثنائا در دو مورد با موت موجر یا مستاجر منفسخ میگردد و به تعبیر قانون باطل خواهد شد که در زیر این 2 مورد بیان شده است:

الف) چنانچه موجر به میزان عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده باشد با فوت ایشان عقد مذکور باطل میگردد.

ب) در صورتی که در عقد اجاره مباشرت مستاجر قید گردیده باشد عقد مزبور به فوت مستاجر باطل میگردد.

۳- معوض بودن عقد اجاره

این عقد از جمله عقود معوض میباشد. به طور کلی موجر در برابر منافعی که به مستاجر تملیک مینماید بایستی حتما مال یا منفعتی را دریافت نماید.

این ویژگی در این عقد، امری و اجتناب ناپذیر است. بدین معنی که طرفین در هیچ صورتی نمیتوانند توافق نمایند که عقد اجاره بدون عوض باشد لذا این توافق سبب بطلان عقد میگردد.

در واقع معوض بودن این عقد، مقتضای ذات این عقد میباشد و به عبارت ساده تر چنانچه عقد معوض نباشد باطل خواهد بود.

۴- اجاره از عقود موقت است.

بر اساس ماده 468 قانون مدنی در اجاره اشیاء مدت و زمان استجاره یا کرایه میبایست معین باشد. در غیر این صورت یعنی چنانچه زمان و مدتی برای عقد استجاره قیمابین طرفین درنظر گرفته نشود، عقد باطل میگردد.

به طور کلی منظور از موقت بودن عقد، این است که تملیک منفعت باید در مدت معین انجام گردد.

چرا که چنانچه در عقد اجاره مدت قید نگردد و دائمی باشد مالک عملا هیچ گونه حقی بر عین موضوع کرایه نخواهد داشت. به عبارت ساده تر شخص مالک خانه ای خواهد بود که منافع آن تا ابد متعلق به دیگری است.

از همین رو مالک با انقضا مدت اجاره و یا به هر دلیل قانونی دیگری میتواند از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه نماید. چنانچه مستاجر از تخلیه ملک امتناع ورزد دادگاه با احراز شرایط قانونی حکم تخلیه میدهد.

۵- اجاره از عقود رضایی است.

بدین صورت که این عقد به صرف ایجاب و قبول و تراضی طرفین به هر وسیله ای که باشد واقع میگردد. به عبارت ساده تر، تشریفاتی جهت انعقاد عقد لازم نمیباشد.

۶- مورد اجاره باید از اموال قابل بقا و مصرف نشدنی باشد

در این خصوص‌ طبق ماده 471 قانون مدنی برای صحت قرارداد استجاره بایستی انتفاع از عین مستاجره با بقا اصل آن امکان پذیر باشد.

البته در صورتی که اموال مصرف نشدنی مانند پول و اسکناس برای مصارف نامتعارفی مانند نمایش دادن در ویترین و … به کرایه داده شود، چون با این استفاده نامتعارف از بین نمیرود، عقد صحیح و نافذ خواهد بود.

۷- اجاره از عقود مبتنی بر معامله است نه مساحمه:

بر این اساس در این نوع عقد علم تفصیلی به مورد معامله لازم است. این بدان معناست که چنانچه مورد کرایه مجهول باشد، عقد باطل است. مجهول بودن مورد معامله به معنی این است که مقدار یا جنس یا وصف آن برای طرفین در زمان عقد مشخص نباشد.

تفاوت اجاره و حق انتفاع

در خصوص تملیکی بودن میتوان گفت که این عقد شباهت زیادی با حق انتفاع دارد. چرا که در هر دو مورد شخصی به غیر از مالک، بر منافع مورد معامله تسلط می یابد.

به طور کلی تفاوت دو حق مزبور این است که اجاره مالکیت منافع است و حق انتفاع اذن در انتفاع بدون ایجاد مالکیت میباشد. لذا در عقد استجاره مستاجر مالک منافع مال خواهد شد اما در حق انتفاع هیچگونه مالکیتی برای منتفع یا دارنده حق انتفاع به وجود نخواهد آمد.

بنابراین منتفع هیچ گونه حقی جهت انتقال موضوع انتفاع یا هرگونه فعل مالکانه ای بر منفعت مورد نظر نخواهد داشت. به عنوان مثال چنانچه فردی باغ دیگری را کرایه نماید کلیه منافع آن باغ برای مستاجر میباشد.

مثلا اگر در مدت استجاره یک باغ، در آن میوه ای به عمل بیاید و عقد پایان پذیرد همچنان میوه مذکور متعلق به مستاجر خواهد بود.

اما چنانچه شخصی صرفا حق انتفاع از باغ دیگری باشد بعد از پایان مدت زمان حق انتفاع هیچگونه حقی بر میوه های آن باغ نخواهد داشت.

حال که به پاسخ این پرسش که اوصاف عقد اجاره چیست دست یافته اید باید عنایت داشته باشید که قوانین مربوط به این عقد پیچیدگیهای فراوانی دارد. لذا قبل از هر چیز حتما با یک وکیل ملکی متخصص در امور مربوطه مشورت نمایید.

اجرت المسمی طبق قانون

جهت پاسخ به این سوال که اجرت المثل در اجاره چیست میتوان گفت به طور کلی به عوضی که مستاجر در برابر تملک منفعت به موجر یا مالک پرداخت مینماید اجاره بها گفته میشود.

غالبا و در اکثر قراردادها مبلغ جابها یا بهای استجاره در قرارداد طرفین ذکر شده و تعیین میگردد. این مبلغ توافق شده ممکن است پول یا وجه رایج، حق و یا هر منفعت دیگری باشد.

در این موارد که مبلغ اجاره بها در قرارداد تعیین گردیده است در علم حقوق اصطلاحا اجرت المسمی گفته میشود.

اجرت المثل طبق قانون

در جواب این پرسش که اجرت المثل در اجاره چیست بایستی بیان نمود که ممکن است که شخصی بدون وجود قرارداد اقدام به استفاده از مال دیگری بنماید.

در این مورد مبلغ جابها یا مبلغ استجاره بین طرفین تعیین نشده و در این خصوص توافقی صورت نگرفته است.

بنابراین در این موارد مبلغ اجاره بها توسط دادگاه و کارشناس رسمی دادگستری تغیین میگردد که به این به آن اصطلاحا اجرت المثل گفته میشود.

همچنین در صورتی که مستاجر بعد از انقضای مدت زمان قرارداد، همچنان از مال موضوع عقد استفاده نماید نیز حکم فوق جاری میباشد.

البته توجه داشته باشید که چنانچه فی مابین طرفین قراردادی وجود نداشته باشد دیگر امکان گرفتن دستور تخلیه و همچنین حکم تخیله وجود نخواهد داشت.

انواع اجاره چیست

در واقع برای جواب به این پاسخ که انواع اجاره چیست از چند جهت میتواند مورد بررسی قرار گیرد.

به طور کلی تقسین بندی و انواع عقد اجاره میتواند از جهت موضوع آن متفاوت و متغیر باشد. در این صورت استجاره میتواند به کرایه خانه، اتومبیل، محل کار، حیوان و حتی انسان تقسیم بندی شود.

از این جهت اقسام اجاره طبق ماده 467 قانون مدنی به دسته کلی کرایه اشیا، کرایه حیوانات و کرایه اشخاص تقسیم میگردد.

همچنین از جهت نحوه نگارش نیز میتوان این عقد و قرارداد را تقسیم بندی نمود. به طور کلی از این جهت انواع اجاره نامه به سه دسته اجاره نامه دستی، اجاره نامه رسمی و اجاره نامه بنگاهی تقسیم بندی میگردد.

مدت اجاره

مدت اجاره از اهمیت بسزایی برخوردار میباشد. چراکه با اتمام مهلت اجاره عملا مستاجر مکلف به تخلیه ملک است.

به طور کلی مدت اجاره یک امر توافقی است. بدین نحو که معمولا طرفین قرارداد کرایه خانه، مدت مشخصی را به عنوان مدت اجاره در قرارداد ذکر مینمایند.

توجه داشته باشید که مطابق ماده 468 قانون مدنی در صورتی که در عقد استجاره مدت قرارداد تعیین نگردد اجاره باطل میباشد.

البته چنانچه در عقد استجاره ابتدای مدت توسط طرفین ذکر نشده باشد ابتدای آن از همان زمان عقد ‌محسوب میگردد.

نقش خلع ید

خلع ید یکی از اقدامات حقوقی مهم در دعاوی مربوط به اجاره است و زمانی مطرح می‌شود که مستأجر پس از پایان مدت اجاره یا فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری کند. در این حالت، موجر می‌تواند با طرح دعوای خلع ید، حکم دادگاه را برای رفع تصرف و بازپس‌گیری قانونی ملک دریافت کند. بنابراین، خلع ید نقش اساسی در حفظ حقوق مالک و الزام مستأجر به رعایت مفاد قرارداد اجاره دارد و ابزاری قانونی برای بازگرداندن ملک به مالک اصلی محسوب می‌شود.

جمع‌بندی و توصیه حقوقی

برای تنظیم یا تمدید قرارداد اجاره، حتماً با وکیل ملکی متخصص مشورت کنید تا مفاد قرارداد مطابق قانون باشد و از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی بین موجر و مستأجر پیشگیری گردد.