قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

مهمترین آثار قانون ثبت رسمی اموال غیر منقول

• ساماندهی معاملات اموال غیرمنقول.
• کاهش احتمالی حجم ورودی پرونده های کیفری، حقوقی و … به مراجع قضایی.
• ارتقای شفافیت در خصوص آمار مالکان اموال غیرمنقول.
• پیاده سازی دقیقتر برنامه های نظام اقتصادی کشور.
• مشخص شدن تکلیف آن دسته از اموال غیرمنقولی که سالهاست محل منازعه است.
• ایجاد مسئولیت و تکلیف برای قضات یا مأموران دولتی یا عمومی.
• ایجاد تکالیف جدی در مورد اشخاصی که معاملات غیرمنقول انجام میدهند.
• ایجاد مسئولیت درخصوص کسانی که تعهد به انجام معاملات غیرمنقول مینمایند.
• تقلیل اعتبار اسناد عادی درخصوص معاملات اموال غیر منقول
• ایجاد تکالیف نسبت به مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی.

مهمترین تفاوت قانون الزام به ثبت رسمی جدید با قانون سابق

به طور کلی در گذشته نیز ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیرمنقول الزامی بود و اسناد عادی تاب مقاومت در مقابل اسناد رسمی را نداشت. اما ضمانت اجرای عدم ثبت، بی اعتباری سند عادی نبود و در صورت بروز اختلاف، دادگاه به دلایل طرفین رسیدگی مینمود. حتی در بسیاری از موارد چنانچه صحت معامله عادی و سند مربوطه را محرز میدانست، دارنده سند رسمی را ملزم به تنظیم سند به نام خریدار عادی مینمود. بنابراین به نظر میرسد طبق قانون سابق، اسناد عادی از اعتبار بسیار بالاتری برخوردار بودند.

درحال حاضر و بر اساس قانون مصوب 26/02/1403 مجمع تشخیص مصلحت نظام، از ۳ تیرماه سال 1403، تنظیم سند عادی برای اسناد مالکیت اموال غیرمنقول ممنوع میباشد.

درواقع اسناد عادی تنظیمی در مراجع قضائی و سایر ادارات دولتی فاقد اعتبار بوده و پذیرفته نمیشود. از طرف دیگر برای مشاور املاک تنظیم کننده سند عادی ضمانت اجرایی قانونی تعبیه گردیده است. بر همین اساس، مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام نمایند. همچنین پس از ثبت در سامانه بایستی پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی استان منعکس کنند.

نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

باتوجه به قانون جدید الزام ثبت اموال غیر منقول، افرادی که دارای سند عادی درخصوص اموال غیرمنقول هستند بایستی ظرف مهلت تعیینی، نسبت به دریافت سند رسمی اقدام نمایند. این افراد میبایست به سامانه های ذیربط، مراجعه نموده و اسناد عادی مربوط به اموال غیرمنقول خود را در این سامانه ها بارگزاری نمایند. همانطور که اشاره کردیم، چنانچه این افراد در مهلت قانونی اقدام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول نکنند، دعاوی ناشی از اسناد عادی ایشان، در محاکم دادگستری، مسموع و قابل طرح نمیباشد. بنابراین آشنایی به این موضوع که نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به چه صورت است بسیار مهم میباشد.

درواقع به موجب ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف گردیده که سامانه ای جهت ثبت ادعاهای مبتنی بر اسناد عادی تاسیس نماید. این مهلت طبق ماده فوق ظرف مدت یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون میباشد. همچنین این ادعاها میتواند درخصوص مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع اموال غیرمنقول و حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد.

مدعیان ثبت رسمی مکلفند ظرف مهلت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه ثبت اموال غیرمنقول، اقدام به آپلود و درج مستندات و ادعاهای خود در این سامانه نمایند. البته این تازه شروع ماجراست. مدعیان بایستی ظرف مهلت دو سال از تاریخ درج مستندات در سامانه ثبت رسمی اموال غیرمنقول، اقدام به طرح دعوی در مراجع قضایی نمایند.

این دعاوی حسب مورد، میتواند طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال یا فروش مال غیر، اثبات مالکیت و … باشد. پس از طرح دعوی مناسب، متقاضی میبایست مدارک مربوط به طرح دعوی خود را در سامانه بارگزاری نماید. همچنین مراجع قضایی و قانونی نیز میبایست اقدامات انجام شده توسط مدعی و همچنین نتیجه آن را، در سامانه ثبت اسناد و املاک درج نمایند.

البته توجه داشته باشید که نحوه ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، کمافی السابق از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی میباشد. بنابراین تا زمانی که آیین نامه ای برپایه قانون جدید به تصویب نرسیده، نحوه ثبت اموال غیرمنقول همانند گذشته خواهد بود. درواقع قانون اخیرالتصویب درخصوص نحوه ثبت معاملات اموال غیر منقولی بوده که به صورت عادی و قبل از این تصویب این قانون مورد معامله قرار گرفته و سند رسمی ندارد.

علی ایحال با عنایت به اینکه مدت زمان کوتاهی از تصویب متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گذشته، جزئیات دقیق نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشخص نمیباشد. این جزئیات با تصویب آیین نامه های مربوطه و تاسیس سامانه های مورد نیاز در اسرع وقت منتشر خواهد شد.

ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

همانطور که اشاره شد در خصوص اسناد عادی که پیش از این تاریخ تنظیم شده، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اقدام به راه اندازی سامانه ای خواهد نمود. مردم مکلف خواهند بود ظرف مهلت مقرر نسبت به ثبت اسناد عادی در این سامانه اقدام کنند. بنابراین از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، هرگونه معامله راجع مال غیر منقول اعم از عقد یا ایقاع و یا هرگونه تعهدبه انجام معامله در خصوص اموال غیر منقول باید به موجب سند رسمی باشد.

ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیرمنقول بسیار سنگین از آنچه تصور میشد قرار داده است. درواقع قانونگذار، ضمانت اجرای عدم ثبت اموال غیرمنقول را بی اعتبار بودن، غیرقابل استماع و غیرقابل استناد بودن اسناد عادی دانسته است. 

به عبارت ساده تر در صورت بروز اختلاف، دادگاه بدون توجه به دلایل، اسناد و مدارک عادی، اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوا مینماید. درواقع پس از سپری شدن مهلت مقرر قانونی، امکان طرح  دعاوی نظیر بطلان قرارداد، ابطال سند رسمی، الزام به تنظیم سند رسمی و … به استناد اسناد عادی، قولنامه یا مبایعه نامه وجود ندارد. از طرفی این قانون تکالیف خاصی بر عهده کسانیکه معاملات غیر منقول انجام داده و یا حتی تعهد به انجام آن مینمایند قرار داده است. همانطور که ملاحظه فرمودین برای عدم رعایت مقررات و تکالیف مربوطه، ضمانت اجراهای سنگینی در نظر گرفته شده است. لذا بهتر است که افراد پیش از انجام هرگونه معامله راجع به اموال غیرمنقول با وکیل ملکی مشورت نمایند. 

همانطور که گفتیم این قانون برای دارندگان اسناد عادی که در گذشته تنظیم شده نیز تکالیفی در نظر گرفته است. درواقع دارندگان اسناد عادی میبایست در مهلت مقرر در قانون، اقدام به بارگزاری اسناد عادی خود در سامانه هایی که بدین منظور توسط سازمان ثبت و املاک طراحی میشود نمایند.

درصورتی که مدعی بعد از گذشت مهلتهای پیش بینی شده در این قانون اقدامات مقتضی را انجام ندهد، ادعاهای ایشان علیه اراضی عمومی و دولتی نظیر اراضی ملی، اراضی موات، خالصه، مستحدث، ساحلی و مضافا دعاوی علیه اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نخواهد بود. منظور از اشخاص ثالث با حسن نیت کسانی هستند که از معاملات معارض قبلی بی اطلاع باشند.

همچنین براساس ماده 11 قانون الزام ثبت رسمی اموال غیرمنقول، چنانچه دلالان املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی، اقدام به تنظیم اسناد عادی نمایند مجازات خواهند شد. ما در ادامه به بررسی بیشتر این موضوع و مجازات تعیینی خواهیم پرداخت.

مهمترین نکات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی

• به موجب ماده ۹ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هر یک از قضات یا مأموران دولتی یا عمومی که به مفاد اسناد رسمی از جمله موضوع ماده (1) این قانون ترتیب اثر ندهد، مجازات خواهد شد. در این صورت ایشان به یکی از مجازاتهای تعزیری درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی محکوم میگردد. همچنین چنانچه در اثر تخلف مأموران یا قضات، به دارندگان یا ذی نفعان اسناد رسمی، خسارتی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیان دیده میباشد.
• لازم به ذکر است که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول، اختصاص به عقد بیع نداشته بلکه هر نوع معامله مانند عقد رهن، وقف و صلح و همچنین تحت شرایطی حق انتفاع و حتی اجاره را نیز شامل میشود. همانگونه که میبینم این قانون نوآوری های زیادی داشته بنابراین بهتر است قبل از انجام هرگونه معامله با وکیل متخصص مشورت نمایید.
• هرکسی که با علم به عدم استحقاق، راسا یا توسط دیگری، اقدام به درج سند عادی در سامانه مذکور نماید، به چرداخت جزای نقدی محکوم میشود. میزان جزای نقدی این مجازات، معادل 20 درصد قیمت روز ملک میباشد.
• طبق ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان املاک شامل مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی، از تنظیم اسناد عادی موضوع این قانون منع شده اند. قانونگذار در خصوص این اشخاص نیز ضمانت اجرای سنگینی پیش بینی نموده است. متخلفان در مرتبه اول، علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه برابر آن، به تعلیق پروانه کسب به مدت 6 ماه محکوم خواهند شد. این اشخاص در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و همچنین تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و محکوم میگردند. در مرتبه سوم نیز افراد فوق، علاوه بر مجازات اخیرالذکر، به ابطال پروانه کسب محکوم خواهند شد.

سخن پایانی

مباحث حقوقی به خصوص مبحث الزام ثبت اموال غیرمنقول و مسائل مربوط به آن بسیار پیچیده و دشوار می باشند. به همین دلیل بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل تهران و با تجربه و متخصص در امور مربوطه مشورت نمایید.

چرا که طرح دعوی و تنظیم لوایح اشتباه و نادرست ممکن است به گونه ای به روند رسیدگی آسیب بزند که دیگر امکان تصحیح آن به هیچ عنوان نباشد.

تیم حقوقی وکیل زوم با استفاده از بهترین وکلای تهران، مجرب و مورد اعتماد آماده ارائه بهترین خدمات حقوقی به شما عزیزان می باشد.

همچنین در صورتی که مایل به پرداخت حق الوکاله نیستید می توانید بدون پرداخت حق الوکاله وکیل از خدمات تیم ما استفاده کنید.

در این صورت صرفا با پرداخت مبلغ لازم در طول روند رسیدگی و تمام مراحل دادرسی از خدمات وکیل پایه یک دادگستری بهره مند خواهید گردید. این خدمات شامل تنظیم دادخواست، تنظیم لایحه، مشاوره و غیره به طور دائم و تحت نظر وکیل تهران می باشد.

علی ایحال برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نحوه ثبت اموال غیرمنقول، ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی اموال غیرمنقول و … میتوانید با وکلای معرفی شده در وبسایت وکیل زوم تماس گرفته و از خدمات حقوقی ایشان استفاده نمایید.