فسخ اجاره یکی از راهکارهای قانونی پایان پیش از موعد قرارداد اجاره است که در شرایط خاصی مثل تخلف طرفین یا وجود عیب اساسی در ملک قابل اعمال میباشد. آگاهی از شرایط فسخ اجاره و مقررات مربوط به حقوق مستأجر و موجر، مانع بروز اختلافات و تضییع حقوق خواهد شد.
موارد فسخ اجاره از سوی مستاجر
قانونگذار در خصوص فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر در مواد مرتبط با قانون اجاره و به صورت پراکنده تعیین تکلیف نموده است.
در زیر به مهمترین موارد فسخ اجاره نامه توسط مستاجر میپردازیم.
قانون موجر و مستاجر سال 56
مطابق با ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در موارد زیر مستاجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نماید:
- چنانچه عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید گردیده منطبق نباشد.
- در صورتی که در مدت زمان اجاره عیبی در عین مستاجره حادث گردد که آن را از قابلیت انتفاع خارج کرده و رفع عیب نیز ممکن نباشد.
- در صورتی که مطابق شرایط قرارداد اجاره حق فسخ مستاجر محقق شود.
- در صورتی که مستاجر در حین مدت اجاره فوت کرده و کلیه ورثه فسخ اجاره را درخواست کنند.
- هر زمان که مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نیز نباشد و یا موجب آسیب و ضرر به بهداشت و سلامت بوده و میبایست تخریب شود.
قانون موجر و مستاجر سال 62
بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر 62 در موارد زیر مستأجر میتواند عقد اجاره را فسخ نماید:
- چنانچه عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید گردیده منطبق نباشد.
- در زمانی که مطابق شرایط مذکور در اجاره نامه حق فسخ مستأجر محقق گردد.
- هر زمان که مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع گردد به گونه ای که موجب نقض انتفاع بوده و قابل تعمیر نیز نباشد.
قانون مدنی
قانون مدنی در مواد مختلفی به بررسی فسخ قرارداد و همچنین به مواردی که مستاجر میتواند اجاره نامه را فسخ نماید اشاره نموده است. ما در زیر به مهمترین موارد اخیرالذکر در خصوص فسخ اجاره اشاره نموده ایم:
- بر اساس ماده 476 قانون مدنی موجر بایستی عین مستاجره را تسلیم مستاجر نماید و چنانچه موجر امتناع کند اجبار میشود. همچنین در صورتی که اجبار موجر ممکن نباشد مستاجر خیار فسخ خواهد داشت.
- مطابق ماده 478 قانون مدنی هر گاه معلوم گردد عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول نماید. البته چنانچه موجر رفع عیب کند به گونه ای که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.
- طبق ماده 485 قانون مدنی در صورتی که در مدت زمان اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مذکور گردد حتی اگر در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجر کلا یا بعضا استفاده نماید. البته در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
- وفق ماده 488 قانون مدنی چنانچه شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر شود، در صورتی که این مزاحمت قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد. در این مورد اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع نماید. در صورتی که مزاحمت بعد از قبض واقع گردد مستاجر حق فسخ ندارد و صرفا میتواند به مزاحم رجوع نماید.
- به طور کلی و مطابق قواعد عرفی و کلی چنانچه مستاجر در زمان عقد قرارداد اجاره برای خود حق فسخی در نظر گرفته باشد و به عبارت دیگر حق فسخ خود را در قرارداد اجاره شرط نموده باشد. در این صورت و با تحقق شرایط مندرج در قرارداد مستاجر میتواند حق فسخ خود را اعمال نماید.
البته قوانین مارالذکر در خصوص فسخ اجاره توسط موجر و گرفتن دستور تخلیه فوری نیز تعیین تکلیف نموده اند. برای این منظور میتوانید در مقالات دیگر این سایت آن ها را مطالعه فرمایید.
مراحل فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
ممکن است مستاجری با توسل به یکی از دلایل فوق الذکر اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید ولی مالک از تحویل گرفتن ملک استیجاری و در نتیجه پرداخت مبلغ رهن به ایشان امتناع نماید.
در این خصوص قانونگذار تعیین تکلیف نموده است. در واقع در این شرایط مستاجر میتواند خانه مورد اجاره را به صورت کامل مورد حکم تخلیه و سپس به دادگاه محل مال غیر منقول مراجعه نماید.
سپس مستاجر میبایست شکواییه مناسبی تنظیم نموده و کلید ملک یا واحد مربوطه را تحویل دادگاه صالح نماید. دادگاه نیز 24 ساعت به موجر مهلت میدهد تا برای دریافت کلید به دادگاه مراجعه نماید.
لازم به توضیح است که مستاجر از زمانی که کلیدها را تحویل دادگاه میدهد دیگر ملزم به پرداخت مبلغ اجاره بها به مالک نمیباشد.
خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
همانطور که ملاحظه میفرمایید جهت فسخ قرارداد اجاره از جانب مستاجر، وجود و تحقق مواد قانونی مربوطه و پیش بینی شده توسط قانونگذار، الزامی و ضروری میباشد.
بنابراین در صورتی که مستاجر با دلایل غیرموجه و یا غیرقانونی اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند، میبایست ضرر و زیان و خسارت مالک یا موجر را پرداخت نماید.
میزان و مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر، به طور معمول در قرارداد فیمابین طرفین ذکر شده و به امضای موجر و مستاجر میرسد. معمولا میزان ضرر و زیان و خسارت درنظر گرفته شده، به اندازه مبلغ یک ماه اجاره مربوطه میباشد.
بدین نحو که چنانچه مستاجر برای خانه ای ماهانه 5 میلیون تومان پرداخت میکند، بایستی در صورت فسخ غیر موجه و غیر قانونی مبلغ 5 میلیون تومان به موجر به عنوان خسارت پرداخت نماید.
البته توجه داشته باشید که در این خصوص حتما بایستی قرارداد اجاره توسط وکیل متخصص بررسی شود. درواقع در بسیاری از مواقع جهت مطالبه میزان خسارت فسخ قرارداد اجاره نیاز به بررسیهای فراوان و تنظیم دادخواست مناسب و تخصصی میباشد.
با توجه به پیچیدگی های فراوان دعاوی ملکی توصیه ما این است که حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل ملکی متخصص و با تجربه تهران مشورت نمایید.
جمعبندی و توصیه حقوقی
در صورت نیاز به فسخ قرارداد اجاره، پیش از هر اقدامی با وکیل ملکی تهران مشورت کنید تا راهکار قانونی مناسب را انتخاب و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری نمایید.
سوالات متداول درباره فسخ اجاره
فسخ اجاره یعنی چه؟
فسخ اجاره به معنای برهم زدن و پایان دادن یکطرفه قرارداد اجاره قبل از موعد و بر اساس شرایط و دلایل قانونی است.
چه کسی حق فسخ قرارداد اجاره را دارد؟
هر دو طرف (مالک یا مستأجر) در صورتی که یکی از شرایط فسخ (مثل تخلف طرف مقابل) وجود داشته باشد، میتوانند درخواست فسخ بدهند.
مهمترین موارد قانونی برای فسخ اجاره چیست؟
مهمترین موارد فسخ شامل: عدم پرداخت اجارهبها، استفاده غیرمجاز از ملک، تخریب عمدی، یا نقض شروط اصلی قرارداد است.
فرآیند فسخ اجاره چگونه است؟
ابتدا باید اخطار کتبی به طرف مقابل داده شود. اگر مشکل حل نشد، میتوان از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای فسخ اقدام کرد.
پس از فسخ قرارداد، تکلیف ودیعه (پول پیش) چیست؟
مالک موظف است پس از تخلیه ملک و رفع خسارتها، ودیعه یا پول پیش مستأجر را مطابق قرارداد به او بازگرداند.
